Ratgeber | Stand September 2026

Haus privat verkaufen: so läuft es ab

Ein Haus ohne Makler zu verkaufen ist möglich, und in bestimmten Situationen ist es die bessere Wahl. Ein Sparmodell ohne Gegenleistung ist es aber nicht. Was Sie an Provision sparen, zahlen Sie in Arbeitszeit und in Terminen an Abenden und Wochenenden. Und manchmal in einem niedrigeren Preis, wenn der Angebotspreis daneben liegt.

Wer es trotzdem selbst machen will, sollte wissen, was auf ihn zukommt.

Schritt 1: Unterlagen zusammenstellen

Das ist der unspektakulärste Teil des ganzen Verkaufs und zugleich der, an dem die meisten Verkäufer Wochen verlieren. Sie brauchen mindestens:

• Grundbuchauszug vom Amtsgericht: zeigt Eigentümer, Belastungen und Rechte Dritter wie Wegerechte oder Wohnrechte
• Flurkarte oder Liegenschaftskarte vom Katasteramt
• Energieausweis: Pflicht, und er muss dem Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden
• Grundrisse und Wohnflächenberechnung
• Bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung und die Höhe der Rücklage
• Bei älteren Häusern Nachweise über Modernisierungen: Heizung, Dach, Fenster, Elektrik

Rechnen Sie für die Beschaffung zwei bis vier Wochen, wenn Sie an Behörden gebunden sind.

Schritt 2: Den Wert ermitteln

Hier entscheidet sich, ob der Verkauf gelingt. Zwei Fehler kosten gleich viel.

Zu hoch angesetzt heißt, das Objekt steht monatelang in den Portalen und die Anfragen bleiben aus. Der spätere Preisnachlass wirkt dann wie ein Eingeständnis, und genau so lesen ihn Käufer auch. Immobilien, die lange inseriert sind, verkaufen sich erfahrungsgemäß unter Wert.

Zu niedrig angesetzt heißt, Sie verschenken einen fünfstelligen Betrag. Merken werden Sie es nie, denn ein schneller Verkauf fühlt sich wie ein Erfolg an.

Der Bodenrichtwert ist ein guter Ausgangspunkt und über BORIS MV kostenlos abrufbar. Er sagt aber nur, was der Boden ohne das Gebäude darauf wert ist. Mehr nicht. Zustand, Baujahr, Grundriss und Lage im Detail machen den Rest. Dafür braucht es Vergleichsobjekte, die wirklich verkauft wurden, und nicht solche, die nur inseriert sind.

Schritt 3: Exposé und Inserat

Gute Fotos sind der größte Hebel, den Sie kostenlos haben. Aufgeräumt, bei Tageslicht, quer statt hochkant, und lieber zehn gute als dreißig mittelmäßige. Ein Grundriss gehört dazu, denn Anzeigen ohne Grundriss bekommen deutlich weniger ernsthafte Anfragen.

Im Text müssen die Pflichtangaben aus dem Energieausweis stehen: Energiekennwert, Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse. Fehlen sie, ist das eine Ordnungswidrigkeit.

Schritt 4: Besichtigungen

Planen Sie mehr Zeit ein. Deutlich mehr, als Sie jetzt denken. Auf zehn Anfragen kommen erfahrungsgemäß wenige ernsthafte Interessenten, und Besichtigungen finden abends oder samstags statt.

Zwei praktische Punkte: Lassen Sie niemanden allein durchs Haus gehen, und klären Sie früh, ob die Finanzierung überhaupt steht. Eine Finanzierungs­ bestätigung der Bank zu verlangen, ist üblich und erspart Ihnen Wochen mit Interessenten, die am Ende nicht kaufen können.

Schritt 5: Notartermin

Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, daran führt kein Weg vorbei. Üblicherweise sucht der Käufer den Notar aus, weil er die Kosten trägt. Der Vertragsentwurf sollte beiden Seiten mindestens zwei Wochen vor dem Termin vorliegen. Vorgeschrieben ist die Frist nur, wenn ein Unternehmer beteiligt ist. Beim Verkauf von privat an privat ist sie gute Praxis, und die meisten Notare halten sie ohnehin ein. Verzichten Sie nicht darauf. Es ist die einzige Gelegenheit, den Vertrag in Ruhe zu lesen.

Nach der Beurkundung folgen Auflassungsvormerkung, Löschung alter Grundschulden, Zahlung und Übergabe. Zwischen Notartermin und Schlüsselübergabe vergehen typischerweise sechs bis zehn Wochen.

Wo es typischerweise klemmt

Nach meiner Erfahrung sind es fast immer dieselben vier Stellen.

• Fehlende Unterlagen, die den Prozess ausbremsen.
• Ein Angebotspreis, der aus dem Bauchgefühl kommt.
• Interessenten ohne gesicherte Finanzierung.
• Gewährleistungsfragen, die im Kaufvertrag nicht sauber geregelt sind.

Der letzte Punkt ist der teuerste. Verkauft wird üblicherweise unter Ausschluss der Sachmängelhaftung, so steht es in fast jedem Vertrag. Dieser Ausschluss greift aber nicht, wenn Sie einen bekannten Mangel verschwiegen haben. Feuchte Keller, Schwamm oder ein undichtes Dach gehören ausdrücklich in den Vertrag, auch wenn es weh tut.

Wenn es doch zu viel wird

Viele merken irgendwo zwischen Schritt zwei und vier, dass der Aufwand neben Beruf und Alltag größer ist als gedacht. Das ist kein Scheitern. Es ist eine normale Zwischenbilanz, und sie kommt oft genau an dieser Stelle.

Geschrieben von Dr. Claudius Thelen, Postdoc für Betriebswirtschaftslehre an der Universität Greifswald, drei Jahre Immobilien- und Finanzierungsvermittlung in Rostock, Eigentümer von fünf Objekten in Mecklenburg-Vorpommern.