Ratgeber | Stand September 2026

Haus verkaufen, wenn der Kredit noch läuft

Die kurze Antwort ist: Sie dürfen. Ihre Bank kann Ihnen den Verkauf nicht verbieten. Sie darf aber Geld dafür verlangen, dass Ihr Darlehen früher endet als vereinbart.

Dieser Betrag heißt Vorfälligkeitsentschädigung. An ihm wird ein Verkauf regelmäßig teurer als geplant. Mit etwas Vorlauf lässt er sich oft ganz vermeiden.

Was beim Verkauf mit dem Darlehen passiert

Ihre Bank hat eine Grundschuld im Grundbuch stehen. Der Käufer will das Grundstück lastenfrei, also muss die Grundschuld gelöscht werden. Dafür braucht das Notariat eine Löschungsbewilligung Ihrer Bank, und die gibt es erst, wenn das Darlehen abgelöst ist.

Geregelt wird das im Kaufvertrag. Der Kaufpreis fließt zuerst an die Bank und erst der Rest an Sie, geregelt über eine Zahlungsanweisung oder über ein Notaranderkonto. Für ein Notariat ist das reine Routine.

Ich rate Ihnen trotzdem, mit der Bank zu sprechen, sobald ein Verkauf konkret wird. Nicht erst, wenn der Käufer schon feststeht. Zu diesem Zeitpunkt ist der teuerste Fehler meist längst passiert.

Die Vorfälligkeitsentschädigung, und wie Sie sie loswerden

Steht Ihr Darlehen noch in der Zinsbindung, darf die Bank den entgangenen Zins ausgleichen lassen. Bei hoher Restschuld und langer Restlaufzeit wird daraus ein vierstelliger, bei größeren Summen auch ein fünfstelliger Betrag.

Es gibt drei Ansatzpunkte, und der erste ist der wichtigste.

1. Nach zehn Jahren ist Schluss. Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung dürfen Sie mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne jede Entschädigung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Das gilt unabhängig davon, wie lange die Zinsbindung noch läuft.
2. Lassen Sie die Berechnung prüfen. Bankberechnungen sind fehleranfällig. Die Verbraucherzentrale prüft sie gegen eine geringe Gebühr. Eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung im alten Vertrag kann die Entschädigung sogar vollständig entfallen lassen.
3. Fragen Sie nach einer Übernahme. Manchmal lässt sich das Darlehen auf den Käufer übertragen oder auf ein neues Objekt umschreiben. Von selbst schlägt die Bank das selten vor.

Warum vier Wochen mehrere tausend Euro wert sind

Die Zehnjahresfrist beginnt mit der vollständigen Auszahlung, nicht mit der Unterschrift unter den Kreditvertrag. Dazu kommen sechs Monate Kündigungsfrist. Beides zusammen entscheidet über den Termin beim Notar.

Ein Beispiel. Ihr Darlehen wurde im März 2016 vollständig ausgezahlt. Kündigen dürfen Sie ab März 2026, die Frist läuft bis Ende September 2026. Geht der Kaufpreis im August ein, rechnet die Bank die volle Entschädigung ab. Derselbe Verkauf vier Wochen später kostet nichts.

Kündigen Sie deshalb, sobald die zehn Jahre voll sind, und warten Sie damit nicht, bis ein Käufer unterschriftsreif vor Ihnen sitzt.

Wenn der Erlös die Restschuld nicht deckt

Das kommt vor, vor allem bei Immobilien, die kurz nach dem Kauf wieder auf den Markt müssen. Der Verkauf ist dann trotzdem möglich, aber die Bank muss zustimmen, weil sie auf einen Teil ihrer Sicherheit verzichtet.

Verschweigen Sie die Lücke nicht. Eine Bank, die früh eingebunden wird, findet in aller Regel eine Lösung, etwa eine Restschuldvereinbarung oder die Umschuldung auf ein neues Objekt. Eine Bank, die es aus dem Kaufvertrag erfährt, blockiert die Löschungsbewilligung.

Was ich Ihnen rate

Holen Sie zwei Zahlen ein, bevor Sie irgendetwas anderes tun. Erstens den Auszahlungstermin Ihres Darlehens aus dem Kreditvertrag. Zweitens eine schriftliche Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zum gewünschten Ablösetermin.

Mit diesen beiden Zahlen wissen Sie, ob Ihr Verkauf ein Terminproblem hat oder keines. Alles Weitere, von der Wertermittlung bis zum Notartermin, hängt davon ab.

Geschrieben von Dr. Claudius Thelen, Postdoc für Betriebswirtschaftslehre an der Universität Greifswald, drei Jahre Immobilien- und Finanzierungsvermittlung in Rostock, Eigentümer von fünf Objekten in Mecklenburg-Vorpommern.