Checklisten, Zeitplan und Übergabeprotokoll
Die Listen aus dem Buch, hier zum Ausdrucken und zum Abhaken. Amtliche Vorlagen für den Immobilienverkauf gibt es nicht, und was im Netz als Musterprotokoll kursiert, ist Werbematerial der Portale. Diese Listen hier sind eigens für das Buch gemacht.
Die Seite ist auf Druck eingerichtet. Wenn Sie sie ausdrucken, fallen Menü, Fußzeile und Formular weg, und übrig bleiben die Listen.
Das Übergabeprotokoll
Vorgeschrieben ist ein Übergabeprotokoll nicht. Es entscheidet trotzdem darüber, wer bei einem späteren Streit recht bekommt.
Der Grund steht in § 446 BGB. Mit der Übergabe geht die Gefahr des zufälligen Untergangs auf den Käufer über, ab dann trägt er die Lasten und ihm gebühren die Nutzungen. Das Protokoll hält fest, wann genau das war und in welchem Zustand die Immobilie in diesem Moment stand. Genau darüber wird hinterher gestritten, und zwar regelmäßig.
Formalien
- Namen und Anschriften von Käufer und Verkäufer
- vollständige Anschrift der Immobilie
- Datum und Uhrzeit der Übergabe
- Unterschriften beider Seiten, ein Zeuge schadet nicht
Zählerstände, der häufigste Streitpunkt
- Strom, Gas, Wasser, gegebenenfalls Wärmemenge
- immer Zählernummer und Zählerstand notieren, den Stand allein genügt nicht. Sonst lässt sich hinterher nicht mehr zuordnen, welcher Zähler gemeint war.
- bei Ölheizung den Füllstand des Tanks, bei Flüssiggas den Tankinhalt
Schlüssel
- Anzahl und Art jedes übergebenen Schlüssels, einzeln aufgeführt. Haustür, Wohnung, Keller, Briefkasten, Garage, Gartentor, Nebengebäude, Fenstergriffe, Schließanlage.
- ausdrücklich festhalten, ob und wo weitere Schlüssel liegen. Bei Nachbarn, Handwerkern, der Hausverwaltung, ehemaligen Mietern.
Zustand
- jeder Raum, dazu Keller, Dachboden, Garage, Außenanlagen
- Mängel und Schäden einzeln beschrieben
- datierte Fotos als Anhang, das erspart später jede Diskussion
- mitverkaufte Gegenstände, also Einbauküche, Möbel, Geräte
Übergebene Unterlagen
- Energieausweis, im Original oder als Kopie. Das ist Pflicht.
- Bedienungsanleitungen, Wartungsnachweise, Garantien
- Bauunterlagen, Grundrisse, Prüfprotokolle
Die Unterlagenliste
Rechnen Sie zwei bis vier Wochen für die Beschaffung, wenn Behörden im Spiel sind.
- Grundbuchauszug vom Amtsgericht, zeigt Eigentümer, Belastungen und Rechte Dritter
- Flurkarte oder Liegenschaftskarte vom Katasteramt
- Energieausweis, Pflicht, siehe die eigene Seite dazu
- Grundrisse und Wohnflächenberechnung
- Nachweise über Modernisierungen bei älteren Häusern, also Heizung, Dach, Fenster, Elektrik, jeweils mit Jahr
- Bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung und die Höhe der Instandhaltungsrücklage
- Bei Erbfall Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll
- Bei Vermietung die laufenden Mietverträge
- Baulastenverzeichnis und Altlastenauskunft, wenn Zweifel bestehen
Der Zeitplan
Von der Entscheidung bis zum Geld auf dem Konto vergehen realistisch vier bis sechs Monate.
| Wann | Was |
|---|---|
| Woche 1 bis 4 | Unterlagen beschaffen, Energieausweis beauftragen |
| Woche 3 bis 5 | Wert ermitteln, Angebotspreis festlegen |
| Woche 5 bis 6 | Fotos, Grundriss, Exposé, Inserat schalten |
| Woche 6 bis 14 | Besichtigungen, Finanzierungsnachweise prüfen |
| Woche 12 bis 16 | Einigung, Notar beauftragen, Vertragsentwurf |
| plus 2 Wochen | Frist zwischen Entwurf und Beurkundung |
| Woche 16 bis 26 | Auflassungsvormerkung, Löschung alter Grundschulden, Zahlung |
| zuletzt | Übergabe mit Protokoll |
Zwischen Notartermin und Schlüsselübergabe vergehen typischerweise sechs bis zehn Wochen. Das ist keine Verzögerung, sondern der normale Ablauf im Grundbuchamt.
Was Sie vor der ersten Besichtigung geklärt haben sollten
- Ist der Energieausweis da und liegt er griffbereit?
- Kennen Sie Ihre Preisuntergrenze, und zwar als Zahl?
- Wissen Sie, welche Mängel Sie offenlegen müssen?
- Geht jemand mit, oder lassen Sie Fremde allein durchs Haus?
- Wie prüfen Sie, ob die Finanzierung eines Interessenten steht?
Die letzte Frage entscheidet über Wochen Ihrer Zeit. Eine Finanzierungsbestätigung der Bank zu verlangen ist völlig üblich und erspart Ihnen Termine mit Leuten, die am Ende gar nicht kaufen können.
Geschrieben von Dr. Claudius Thelen, Postdoc für Betriebswirtschaftslehre an der Universität Greifswald, drei Jahre Immobilien- und Finanzierungsvermittlung in Rostock, Eigentümer von fünf Objekten in Mecklenburg-Vorpommern.