Ratgeber | Stand Oktober 2026

Haus verkaufen bei Scheidung & Trennung

Gehört das Haus beiden, verkaufen Sie es nur gemeinsam. Gehört es einem allein, braucht er während der Ehe in vielen Fällen trotzdem die Zustimmung des anderen. Und wer sich nicht einigt, landet am Ende bei der Teilungsversteigerung, die fast immer weniger bringt als ein Verkauf. Ich erkläre hier, wer was unterschreiben muss, welche drei Wege es gibt und woran Sie bei Kredit und Steuer denken sollten.

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Bei einer Scheidung gehört die Frage nach dem Haus in die Hand einer Kanzlei für Familienrecht, oft zusammen mit dem Notariat.

Wem gehört das Haus eigentlich?

Die Antwort steht im Grundbuch und nicht im Ehevertrag. Viele Paare sind als Miteigentümer zu je einer Hälfte eingetragen. Dann gilt eine einfache Regel. Über das Haus im Ganzen können Sie nur gemeinsam verfügen (§ 747 Satz 2 BGB). Ohne die zweite Unterschrift gibt es also keinen Kaufvertrag und keine Umschreibung im Grundbuch.

Seinen eigenen Anteil darf jeder allein verkaufen (§ 747 Satz 1 BGB). Praktisch hilft das selten. Eine halbe Doppelhaushälfte mit einem fremden Miteigentümer kauft kaum jemand zu einem vernünftigen Preis.

Steht nur einer im Grundbuch, ist er Alleineigentümer. Das Haus darf er dann grundsätzlich allein verkaufen. Aber eine Ausnahme ist bei Ehepaaren der Regelfall, und um sie geht es im nächsten Abschnitt.

Einen aktuellen Grundbuchauszug bekommen Sie beim Grundbuchamt des Amtsgerichts. Ich empfehle Ihnen, ihn vor jedem Gespräch über den Verkauf zu holen. Er klärt auch, welche Grundschulden noch eingetragen sind.

Warum auch der Alleineigentümer oft eine Zustimmung braucht

Die meisten Ehepaare leben im gesetzlichen Güterstand, der Zugewinngemeinschaft. Dort darf sich ein Ehegatte nur mit Einwilligung des anderen verpflichten, über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen (§ 1365 Abs. 1 BGB). Macht das Haus nahezu das gesamte Vermögen des Eigentümers aus, fällt sein Verkauf darunter. Das ist bei vielen Familien so, denn neben dem Haus gibt es wenig anderes.

Die Regel gilt, solange die Ehe besteht, also auch während der Trennung. Fehlt die Zustimmung, ist der Kaufvertrag schwebend unwirksam. Das Notariat fragt deshalb nach dem Güterstand und lässt sich die Zustimmung meist in derselben Urkunde oder in einer eigenen Erklärung geben.

Verweigert der andere die Zustimmung ohne ausreichenden Grund, kann das Familiengericht sie auf Antrag ersetzen (§ 1365 Abs. 2 BGB). Das kostet aber Zeit, und ein Käufer wartet nicht unbegrenzt. Haben Sie Gütertrennung vereinbart, gilt diese Beschränkung nicht.

Drei Wege, wenn die Ehe endet

Es gibt im Kern drei Möglichkeiten, und die Reihenfolge entspricht dem, was meist am wenigsten kostet.

Einer übernimmt. Ein Ehegatte kauft dem anderen seinen Anteil ab und bleibt im Haus. Grunderwerbsteuer fällt dabei nicht an, weder zwischen Ehegatten noch zwischen früheren Ehegatten, wenn die Übertragung zur Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung gehört (§ 3 Nr. 4 und Nr. 5 GrEStG). Der Vertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Entscheidend ist, ob die Bank den Übernehmenden allein aus dem Kredit entlässt und ihm zutraut, die Raten allein zu tragen.

Gemeinsam verkaufen. Beide unterschreiben, der Erlös löst zuerst den Kredit ab, der Rest wird nach Anteilen oder nach Vereinbarung geteilt. Das ist der Weg, auf dem der Markt den Preis macht.

Teilungsversteigerung. Jeder Miteigentümer kann jederzeit verlangen, dass die Gemeinschaft aufgehoben wird (§ 749 Abs. 1 BGB). Einigen Sie sich nicht, geschieht das durch Zwangsversteigerung beim Amtsgericht (§ 753 Abs. 1 BGB, §§ 180 ff. ZVG). Das Verfahren dauert oft lange, kostet Gebühren und erzielt selten den Preis eines freien Verkaufs. Deshalb ist es eher Druckmittel als Lösung.

Was mit dem Kredit passiert

Haben Sie den Kredit gemeinsam aufgenommen, schulden ihn beide der Bank in voller Höhe, als Gesamtschuldner (§ 421 BGB). Daran ändert weder die Trennung noch die Scheidung etwas. Zieht einer aus und zahlt nicht mehr, darf sich die Bank an den anderen halten.

Wird verkauft, löst der Kaufpreis das Darlehen ab. Bei einer festen Zinsbindung kann die Bank dann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 490 Abs. 2 BGB). Wie sie berechnet wird und wann sie entfällt, steht im Beitrag zum Hausverkauf trotz Kredit.

Übernimmt einer das Haus, braucht er die Bank für eine Schuldentlassung des anderen. Ohne sie haftet der Ausgezogene weiter für ein Haus, das ihm nicht mehr gehört. Das sollte vor dem Notartermin geklärt sein, nicht danach.

Steuer auf den Gewinn, ein Punkt für die Steuerberatung

Ein privater Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf ist steuerpflichtig (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Ausgenommen ist ein Haus, das Sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben.

Bei einer Trennung wird diese Ausnahme heikel. Wer ausgezogen ist, wohnt nicht mehr selbst im Haus. Ob die Befreiung für ihn trotzdem gilt, hängt von Daten und Umständen ab, die ich hier nicht pauschal beantworten kann. Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, gehört diese Frage vor den Verkauf in die Steuerberatung. Mehr dazu im Beitrag zur Steuer beim Hausverkauf.

Wer beim Notartermin sitzen muss

Nicht beide gleichzeitig. Wer nicht mit dem anderen an einem Tisch sitzen möchte, kann einen eigenen Termin beim selben Notariat vereinbaren und den Vertrag später genehmigen. Ebenso möglich ist eine Vollmacht. Für das Grundbuch muss sie mindestens öffentlich beglaubigt sein (§ 29 GBO).

Ich rate Ihnen, Kaufpreis, Aufteilung des Erlöses und Auszugstermin vorher schriftlich festzuhalten. Je weniger am Notartermin noch zu verhandeln ist, desto geringer ist das Risiko, dass der Käufer abspringt.

Wenn Sie wissen möchten, was das Haus heute wert ist, bevor Sie mit dem anderen sprechen, ist eine Einschätzung vor Ort ein guter Anfang. Sie gibt beiden dieselbe Zahl in die Hand, und keiner von beiden hat sie ausgesucht.

Geschrieben von Dr. Claudius Thelen, Postdoc für Betriebswirtschaftslehre an der Universität Greifswald, drei Jahre Immobilien- und Finanzierungsvermittlung in Rostock, Eigentümer von fünf Objekten in Mecklenburg-Vorpommern.