Wann Sie beim Hausverkauf Steuern zahlen
Die kurze Antwort ist: meistens gar keine. Wer sein eigenes Haus verkauft, zahlt auf den Gewinn in aller Regel nichts. Teuer wird es bei vermieteten Objekten, die noch keine zehn Jahre im Besitz sind.
Steuerrechtlich ist Ihr Verkauf ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG. Ob eine Steuer anfällt, hängt an zwei Fragen. Wie lange gehört Ihnen die Immobilie, und wer hat darin gewohnt.
Die drei Fälle, in denen Sie nichts zahlen
Steuerfrei ist der Verkauf, wenn einer dieser Punkte zutrifft.
- Sie haben die Immobilie länger als zehn Jahre besessen. Maßgeblich sind die beiden Kaufverträge, also Beurkundung zu Beurkundung. Nicht die Eintragung im Grundbuch.
- Sie haben im Jahr des Verkaufs und in den beiden Kalenderjahren davor selbst darin gewohnt.
- Sie haben seit Kauf oder Fertigstellung durchgehend selbst darin gewohnt.
Der zweite Punkt wird oft falsch gerechnet. Es müssen keine vollen Jahre sein, die drei Kalenderjahre müssen nur berührt sein. Wer im Dezember 2024 einzieht und im Januar 2026 verkauft, erfüllt die Bedingung also bereits nach knapp einem Jahr. Das überrascht viele.
Wann der Gewinn steuerpflichtig ist
Dann wird es teuer. Greift keiner der drei Fälle, wird der Gewinn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Das betrifft typischerweise vermietete Objekte innerhalb der Zehnjahresfrist.
Der Gewinn ist der Verkaufspreis, abzüglich der Verkaufskosten und der damaligen Anschaffungskosten. Zu diesen Anschaffungskosten zählen der alte Kaufpreis und alle Nebenkosten, die Sie beim Erwerb getragen haben, also auch Grunderwerbsteuer und Notargebühren von damals.
Und hier steckt die Stelle, die Vermieter regelmäßig überrascht. Bei vermieteten Immobilien werden die Anschaffungskosten um die in Anspruch genommenen Abschreibungen gemindert. Der steuerpflichtige Gewinn wird dadurch größer, nicht kleiner.
Rechnen Sie außerdem damit, dass der Gewinn Ihren Steuersatz in diesem einen Jahr spürbar nach oben zieht. Bei 100.000 Euro Gewinn und einem Steuersatz von 40 Prozent sind das 40.000 Euro, und der Satz selbst kann durch den Verkauf noch weiter steigen.
Zwei Sonderfälle, die teuer werden
Die Trennung. Sie ist der häufigste. Übertragen Sie Ihren Miteigentumsanteil innerhalb der zehn Jahre auf den Ex-Partner, ist das eine steuerpflichtige Veräußerung. Auch dann, wenn es Teil einer Scheidungsfolgenvereinbarung ist. Und die Nutzung durch den in der Wohnung verbliebenen Partner wird dem ausgezogenen Eigentümer nicht als Eigennutzung zugerechnet.
Die Drei-Objekt-Grenze. Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft und wieder verkauft, gilt in der Regel als gewerblicher Grundstückshändler. Das steht in keinem Gesetz, sondern ist ständige Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs. Die Finanzämter wenden sie an. Dann entfällt die Zehnjahresfrist ganz, und es kommt Gewerbesteuer dazu.
Was mit der Grunderwerbsteuer ist
Die zahlt der Käufer, nicht Sie. In Mecklenburg-Vorpommern sind es sechs Prozent des Kaufpreises, und dieser Satz gilt unverändert seit dem 1. Juli 2019.
Sie geht Sie trotzdem etwas an. Formal sind Käufer und Verkäufer Gesamtschuldner. Zahlt der Käufer nicht, kann sich das Finanzamt theoretisch an Sie wenden. Das ist selten und ein Grund mehr, die Zahlungsfähigkeit vorher zu prüfen.
Was ich Ihnen rate
Ein Gespräch in einer Steuerberatung, bevor Sie einen Beurkundungstermin festlegen. Es kostet wenig und kann vierstellige Beträge sparen. Bei einer geerbten Immobilie, bei einer Trennung oder bei einem vermieteten Objekt halte ich es nicht für eine Option, sondern für Pflicht.
Der Grund ist der Termin. Steht die Beurkundung erst einmal, lässt sich an der Frist nichts mehr drehen, und ein Verkauf im Januar statt im Dezember kann denselben Gewinn steuerfrei stellen. Es liegt an einem einzigen Datum.
Kurz gefragt
Muss ich beim Hausverkauf Steuern zahlen?
Meistens nicht. Wer das eigene Haus verkauft, zahlt auf den Gewinn in aller Regel nichts. Steuerpflichtig wird es bei vermieteten Objekten, die noch keine zehn Jahre im Besitz sind.
Was ist die Zehnjahresfrist beim Immobilienverkauf?
Zwischen Kauf und Verkauf müssen zehn Jahre liegen, dann ist der Gewinn nach § 23 EStG steuerfrei. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Beurkundung, nicht der Grundbucheintrag.
Gilt die Steuerfreiheit auch für selbst bewohnte Häuser?
Ja. Wer im Jahr des Verkaufs und in den beiden Kalenderjahren davor selbst darin gewohnt hat, zahlt keine Steuer, auch innerhalb der zehn Jahre.
Was als Nächstes weiterhilft
Diese Seiten schließen an das Thema an.
Geschrieben von Dr. Claudius Thelen, Postdoc für Betriebswirtschaftslehre an der Universität Greifswald, drei Jahre Immobilien- und Finanzierungsvermittlung in Rostock, Eigentümer von fünf Objekten in Mecklenburg-Vorpommern.