Ratgeber | Stand September 2026

Immobilie geerbt: was jetzt?

Wer eine Immobilie erbt, trauert und muss zugleich eine ganze Reihe von Fristen im Blick behalten. Beides fällt in dieselben Wochen. Das Unangenehme daran ist die Uhr, die vom ersten Tag an mitläuft. Ein paar dieser Fristen laufen ab dem Todestag weiter, ob man sich damit beschäftigt oder nicht.

Die gute Nachricht kommt gleich hinterher. Das meiste lässt sich in einer sinnvollen Reihenfolge abarbeiten, Punkt für Punkt.

Zuerst: Annehmen oder ausschlagen

Für die Ausschlagung des Erbes haben Sie in der Regel sechs Wochen Zeit, und die Frist ist knapp. Die Frist beginnt in dem Moment, in dem Sie vom Erbfall und von Ihrer Erbenstellung erfahren. Sechs Monate sind es, wenn Sie im Ausland leben oder der Verstorbene dort zuletzt gewohnt hat. Danach gilt das Erbe als angenommen, samt aller Schulden, die daran hängen. Bei laufenden Krediten oder erheblichem Sanierungsstau ist das eine echte Überlegung. Keine Formalie.

Wer nichts tut, nimmt das Erbe damit automatisch an. Das ist der häufigste Weg und meist auch der richtige, aber er sollte eine Entscheidung sein und kein Versäumnis.

Grundbuch berichtigen: innerhalb von zwei Jahren

Mit dem Erbfall sind Sie bereits Eigentümer der Immobilie geworden. Das Grundbuch weiß es nur noch nicht. Das ändert sich nicht von allein. Die Berichtigung ist gebührenfrei, wenn Sie sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragen. Danach kostet sie Gebühren, die sich nach dem Wert der Immobilie richten.

Das ist die Frist, die am häufigsten übersehen wird. Und die einzige, bei der reines Abwarten sofort Geld kostet.

Für den Antrag brauchen Sie einen Nachweis. Einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Ein handschriftliches Testament genügt dem Grundbuchamt nicht, auch dann nicht, wenn in der Familie niemand widerspricht.

Erbschaftsteuer: die Freibeträge

Vor der Panik die Entwarnung. Die Freibeträge sind deutlich höher, als die meisten Erben vermuten:

• Ehepartner und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
• Kinder und Stiefkinder: 400.000 Euro je Kind
• Enkel: 200.000 Euro
• Eltern beim Erwerb von Todes wegen: 100.000 Euro

Bei Immobilienwerten, wie sie in Mecklenburg üblich sind, bleiben Kinder und Ehepartner damit häufig komplett steuerfrei.

Dazu kommt die Befreiung für das Familienheim. Wer die selbstgenutzte Wohnung des Erblassers erbt und zehn Jahre lang selbst darin wohnt, zahlt dafür keine Erbschaftsteuer. Bei Kindern gilt die Befreiung nur bis 200 Quadratmeter Wohnfläche. Wer vorher auszieht oder verkauft, verliert die Befreiung rückwirkend und zahlt nach.

Anzeigen müssen Sie den Erwerb trotzdem. Dem Finanzamt gegenüber gilt dafür grundsätzlich eine Frist von drei Monaten ab Kenntnis vom Erbfall. Bei einem notariellen Testament übernimmt diese Anzeige in der Regel das Nachlassgericht.

Wenn Sie nicht allein erben

Kompliziert wird es bei der Erbengemeinschaft. Fast immer. Sobald mehrere Personen erben, entsteht sie von selbst, und über die Immobilie kann sie nur gemeinsam entscheiden. Ein einzelner Miterbe kann für sich allein weder verkaufen noch vermieten noch umbauen, auch dann nicht, wenn ihm der größte Anteil gehört.

In der Praxis gibt es drei Wege:

Einer übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen Miterben aus. Das ist der häufigste Weg und in aller Regel auch der friedlichste. Dafür braucht es eine Bewertung, auf die sich alle Beteiligten einlassen können, sonst zieht sich die Sache über Jahre.

Alle Miterben verkaufen die Immobilie gemeinsam an einen Dritten. Der Erlös wird nach Erbquoten geteilt. Das setzt Einigkeit über Preis und Zeitpunkt voraus.

Teilungsversteigerung. Kommt keine Einigung zustande, kann jeder einzelne Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen. Sie ist das letzte Mittel und fast immer auch die schlechteste Lösung von allen dreien. Versteigerungserlöse liegen regelmäßig deutlich unter dem Verkehrswert, und die Verfahrenskosten trägt die Erbmasse.

Steht eine Auszahlung im Raum, hilft eine unabhängige Bewertung weiter. Sie versachlicht das Gespräch fast immer innerhalb weniger Minuten. Dann liegt eine Zahl auf dem Tisch, die von niemandem stammt, der daran sitzt.

Verkaufen: Vorsicht bei der Spekulationsfrist

Ein Punkt überrascht fast jeden, der eine geerbte Immobilie verkaufen will. Für die Zehnjahresfrist zählt nicht der Erbfall, sondern der Tag, an dem der Erblasser die Immobilie gekauft hat. Sie treten in die Rechtsstellung des Erblassers ein, mit allem was daran hängt.

Wer ein Haus erbt, das der Verstorbene vor zwanzig Jahren gekauft hat, kann es also sofort und vollständig steuerfrei verkaufen. Wer eines erbt, das vor drei Jahren gekauft wurde, hat noch sieben Jahre bis zur Steuerfreiheit, oder zahlt auf den Gewinn Einkommensteuer.

Hier lohnt sich fast immer ein Gespräch in einer Steuerberatung. Und zwar vor dem Verkauf. Nicht danach.

Die Reihenfolge, kurz gefasst

1. Annehmen oder ausschlagen, sechs Wochen
2. Erbschein oder Testament besorgen
3. Grundbuch berichtigen: gebührenfrei binnen zwei Jahren
4. Wert ermitteln lassen, besonders bei mehreren Erben
5. Steuerliche Lage klären, bevor Sie verkaufen
6. Dann erst entscheiden: behalten, vermieten oder verkaufen

Geschrieben von Dr. Claudius Thelen, Postdoc für Betriebswirtschaftslehre an der Universität Greifswald, drei Jahre Immobilien- und Finanzierungsvermittlung in Rostock, Eigentümer von fünf Objekten in Mecklenburg-Vorpommern.